Calculateur d'amortissement LMNP
Composants, part terrain, plafond de l'article 39 C, report illimité : l'amortissement est ce qui ramène l'impôt d'un meublé vers zéro — à condition d'en connaître les règles. Gratuit, sans carte.
- Décomposition par composants : gros œuvre 50 ans → mobilier 5–10 ans
- Terrain exclu de la base : 15 à 20 % du prix
- Plafond de l'article 39 C et report illimité intégrés
Le mini-calculateur ci-dessus donne les couches brut, net et cash-flow ; l'amortissement, lui, joue sur la quatrième — le net-net, après fiscalité. Le calculateur d'amortissement LMNP complet (composants, plafond 39 C, stock reporté) est inclus dans Ruby Pro ; l'analyseur reste ouvert à tous, avec 3 analyses gratuites par mois.
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Estimations données à titre indicatif — validez avec un professionnel avant toute transaction.
Comment fonctionne réellement l'amortissement en LMNP ?
Un immeuble s'amortit par composants, jamais en bloc
Au régime réel, le bâti se décompose en composants avec chacun sa durée : gros œuvre 40 % de la valeur du bâti sur 50 ans, façades 15 % sur 30 ans, toiture 10 % sur 25 ans, menuiseries 10 % sur 20 ans, équipements techniques 10 % sur 15 ans, agencements 15 % sur 10 ans. Le mobilier s'amortit à part, sur 5 à 10 ans ; les travaux d'amélioration sur 10 à 25 ans. Un amortissement forfaitaire « en bloc sur 30 ans » ne résiste pas à un contrôle : la décomposition n'est pas une option, c'est la méthode.
Le terrain ne s'amortit jamais — comptez 15 à 20 % du prix
La part terrain — 15 à 20 % du prix d'acquisition par défaut — sort de la base amortissable, définitivement. Sur un bien à 200 000 € avec 20 % de terrain, la base tombe à 160 000 € et l'annuité initiale ressort autour de 7 000 € par an, hors mobilier. Minorer la part terrain pour gonfler l'amortissement est le redressement le plus simple à obtenir pour l'administration : documentez votre ventilation dès l'acquisition.
Le plafond de l'article 39 C : zéro déficit, report illimité
L'amortissement déductible est plafonné au résultat avant amortissement (loyers moins charges) : il peut ramener votre résultat imposable à zéro, jamais en dessous — c'est la règle de l'article 39 C du CGI. L'excédent n'est pas perdu : il alimente un stock d'amortissements reportés, sans limite de durée, imputable dès que le résultat redevient positif. Exemple : 4 800 € de résultat avant amortissement face à 7 000 € d'annuité — vous déduisez 4 800 €, l'impôt est nul, 2 200 € partent en report. Le piège classique : perdre la trace du stock et payer de l'impôt des années trop tôt.
LF 2025 : l'amortissement se retrouve dans la plus-value
Depuis la loi de finances 2025 (article 84), les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : ils minorent le prix d'acquisition retenu, donc majorent le gain taxable à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Les abattements pour durée de détention subsistent : exonération d'IR au bout de 22 ans, de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. L'amortissement reste un différé d'impôt puissant, mais ce n'est plus une exonération sèche : la durée de détention redevient la variable clé de toute simulation.
Questions fréquentes
Il n'existe pas de durée unique : chaque composant a la sienne — 50 ans pour le gros œuvre, 30 pour les façades, 25 pour la toiture, 20 pour les menuiseries, 15 pour les équipements techniques, 10 pour les agencements, 5 à 10 pour le mobilier. Pondérée par le poids de chaque composant, l'annuité initiale ressort autour de 4 % de la valeur du bâti. La bonne question n'est pas « combien d'années » mais « quelle décomposition » — c'est elle que l'administration regarde.