Calculateur de capacité d'emprunt
Taux d'effort de 35 % assurance incluse, 25 ans maximum, loyers retenus à 70 % : votre capacité d'emprunt calculée comme une banque la calcule, sur trois profils d'établissement. Gratuit, sans carte.
- Règle HCSF appliquée : 35 % d'effort maximum, assurance incluse
- Trois profils de banque : conservateur, standard, agressif
- Loyers retenus à 70 %, comme en comité de crédit
Le simulateur ci-dessus calcule le rendement d'un bien — brut, net, cash-flow. C'est l'autre moitié de votre dossier bancaire : un cash-flow positif réduit l'effort que la banque doit financer. L'analyseur complet (grade A–F, verdict, alertes réglementaires sourcées) offre 3 analyses gratuites par mois ; le calculateur de capacité d'emprunt intégral — co-emprunteur, dettes existantes, trois profils de banque, zone de scoring — fait partie des calculateurs Ruby Pro.
copro + taxe foncière + assurance
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Estimations données à titre indicatif — validez avec un professionnel avant toute transaction.
Combien pouvez-vous vraiment emprunter ?
Le taux d'effort : 35 %, assurance incluse
Depuis 2022, la règle du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) s'impose aux banques : l'ensemble de vos mensualités de crédit ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets — assurance emprunteur incluse. Beaucoup de simulateurs oublient l'assurance et surestiment votre capacité de plusieurs milliers d'euros. Les banques disposent d'une marge de flexibilité plafonnée à 20 % de leur production trimestrielle de nouveaux crédits, mais elle reste discrétionnaire : construisez votre plan sans elle.
Vos loyers ne comptent qu'à 70 %
En comité de crédit, un loyer n'est jamais retenu à 100 % : la plupart des banques appliquent une décote et ne comptent que 70 % des revenus locatifs, certaines montant à 80 %. Un loyer de 650 € par mois ne « pèse » donc que 455 € dans votre taux d'effort. Si votre plan de financement suppose l'intégralité du loyer, il tombera au premier passage en comité : calculez toujours à 70 %.
25 ans maximum, trois profils de banque
La durée est plafonnée à 25 ans — 27 ans en VEFA ou en construction, le temps du chantier. À dossier identique, les réponses varient pourtant sensiblement d'un établissement à l'autre : une banque conservatrice retient 70 % des loyers et une durée courte, une banque agressive monte à 80 %. C'est pourquoi un investisseur sérieux sollicite 8 à 10 banques en parallèle, s'attend à 30 à 50 % d'acceptation même avec un bon dossier, et compte 30 à 60 jours pour une décision.
Reste à vivre, scoring et apport : ce qui départage les dossiers
Le ratio de 35 % n'est que la porte d'entrée : la banque vérifie ensuite votre reste à vivre — ce qui demeure chaque mois une fois toutes les mensualités payées — puis score votre dossier. Au-dessus de 80 % du score maximal, l'acceptation est quasi automatique avec un taux préférentiel ; entre 60 et 80 %, votre dossier passe en comité de crédit ; en dessous de 60 %, le refus est quasi systématique. L'apport pèse lourd dans ce score : 15 à 20 % du prix est le standard, et le financement à 110 % reste rare, réservé aux excellents profils sur des opérations de moins de 150 000 €. Viser exactement la limite des 35 % vous place d'office en zone de négociation.
Questions fréquentes
Additionnez vos revenus nets et 70 % de vos loyers, prenez 35 % du total, retranchez vos mensualités existantes : c'est la mensualité disponible pour le nouveau prêt. Convertie sur 25 ans à un taux de marché d'environ 4 %, une mensualité de 1 050 € finance près de 199 000 € de capital — auxquels s'ajoute votre apport pour obtenir le budget d'acquisition total. La méthode calcule trois profils de banque, car le même dossier n'obtient jamais la même réponse partout.