Projection patrimoniale sur 25 ans
Un cash-flow mensuel ne dit rien de ce que vaut l'opération dans vingt-cinq ans : TRI, capital remboursé, valeur nette — la projection déroule la trajectoire complète, année par année. Gratuit, sans carte.
- TRI calculé à 5, 10, 15, 20 et 25 ans
- Part capital de chaque mensualité comptée comme épargne forcée
- Seuil des 23 000 € de recettes meublées surveillé année par année
Le mini-calculateur ci-dessus couvre les trois premières couches — brut, net, cash-flow. La projection complète sur 25 ans (TRI, tableau année par année, bascule LMNP → LMP) fait partie des calculateurs Ruby Pro dans l'application ; l'analyse d'annonce, elle, est ouverte à tous : 3 analyses gratuites par mois, verdict et couches de rendement compris.
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Estimations données à titre indicatif — validez avec un professionnel avant toute transaction.
Comment projeter un investissement locatif sur 25 ans ?
Le TRI, le taux qui juge toute la trajectoire
Le TRI (taux de rendement interne) agrège tous les flux de l'opération — apport et frais au départ, cash-flows nets-nets chaque année, capital restant dû et prix de revente à la sortie — en un seul taux comparable à n'importe quel placement. La projection le calcule sur 25 ans, mais aussi en cas de revente à 5, 10, 15, 20 ou 25 ans : la même opération peut afficher des TRI très différents selon l'année de sortie. Méfiez-vous d'un cash-flow cumulé flatteur — il ne dit rien du capital immobilisé ni du moment où vendre a du sens.
Le capital remboursé est une épargne forcée
Chaque mensualité se divise en deux : les intérêts, qui sont un coût, et le capital, qui réduit votre dette et alimente votre valeur nette (valeur du bien moins capital restant dû). La projection isole cette part capital année par année : avec le prêt par défaut à 3,75 % sur 25 ans, elle est minoritaire au départ puis grossit à chaque échéance. C'est pourquoi un cash-flow proche de zéro n'est pas une opération blanche — le locataire rembourse votre capital chaque mois.
Loyers, charges, DPE : rien ne reste constant pendant 25 ans
La projection indexe séparément les loyers (2 % par an par défaut) et les charges, avec des hypothèses de vacance et d'entretien année par année : à 2 % par an, un loyer de 650 € dépasse 1 060 € au bout de 25 ans. Elle intègre aussi le calendrier DPE : location interdite aux G depuis 2025, aux F en 2028, aux E en 2034 — l'année du couperet, un budget travaux forcé apparaît dans le tableau. Un bien classé F acheté aujourd'hui porte donc une ligne de travaux en 2028, pas « un jour ».
La bascule LMNP → LMP peut survenir en pleine trajectoire
Le passage en LMP est automatique l'année où deux conditions sont réunies : plus de 23 000 € de recettes meublées TTC et des recettes supérieures aux autres revenus d'activité du foyer (salaires, pensions, BIC professionnel, BNC — les revenus du capital ne comptent pas). La projection gère cette bascule en cours de route et recalcule l'impôt selon le régime applicable chaque année. Règle de méthode : de 1 à 3 biens et moins de 30 000 € de recettes, le LMNP réel reste la référence — et dès 20 000 €, préparez la transition au lieu de la subir.
Questions fréquentes
Le TRI est le taux qui égalise tous les flux de l'opération : apport et frais en année 0, cash-flows nets-nets annuels, puis capital restant dû et produit de revente l'année de sortie. Impossible à poser de tête : la projection le calcule sur 25 ans et pour une revente à 5, 10, 15, 20 ou 25 ans. La méthode : comparez les TRI par année de sortie, pas les cash-flows bruts — c'est le seul chiffre qui met l'immobilier face aux autres placements.