Calculateur de plus-value immobilière
Abattements par durée de détention, forfaits travaux, surtaxe, réintégration des amortissements LMNP : ce que le fisc prélève vraiment à la revente, chiffres à l'appui. Gratuit, sans carte.
- Exonération d'IR à 22 ans, prélèvements sociaux à 30 ans
- Forfaits 7,5 % (acquisition) et 15 % (travaux) intégrés
- Réforme LMNP 2025 : amortissements réintégrés
Le mini-calculateur ci-dessus couvre le rendement d'un bien en trois couches (brut, net, cash-flow) — le calculateur de plus-value complet, avec la courbe d'abattements sur 30 ans et l'année de revente optimale, est disponible dans l'application avec Ruby Pro. L'analyseur, lui, est ouvert à tous : 3 analyses gratuites par mois.
copro + taxe foncière + assurance
0 si achat comptant
Les résultats s’affichent avec un compte gratuit.
Calculateurs et vérificateurs illimités, 3 analyses par mois — compte gratuit, sans carte bancaire.
Estimations données à titre indicatif — validez avec un professionnel avant toute transaction.
Comment la plus-value immobilière est-elle vraiment calculée ?
La base : un prix d'acquisition corrigé, pas le prix payé
La plus-value brute n'est pas « prix de vente moins prix d'achat ». Le prix d'acquisition est majoré d'un forfait de 7,5 % pour les frais d'acquisition (ou des frais réels) et, si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, d'un forfait travaux de 15 % — sans facture à produire. Un bien acheté 150 000 € entre donc dans le calcul à 183 750 €, tandis que les frais de cession (diagnostics, agence, environ 4 % du prix de vente) réduisent le prix de cession retenu. Conservez malgré tout vos factures : au-delà de 15 % de travaux réels, elles battent le forfait.
Deux horloges d'abattement : 22 ans pour l'impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux
L'abattement pour durée de détention ne démarre qu'à la 6e année : 6 % par an pour l'impôt sur le revenu de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e — exonération d'IR à 22 ans. Les prélèvements sociaux suivent une horloge plus lente : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e — exonération totale à 30 ans. Concrètement, à 10 ans de détention, vous n'avez effacé que 30 % de la base IR et 8,25 % de la base sociale. Avant 5 ans révolus : aucun abattement.
36,2 % de taxation, plus une surtaxe au-delà de 50 000 €
La plus-value imposable subit 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements. S'y ajoute une surtaxe de 2 à 6 % dès que la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Deux exceptions majeures : la résidence principale est exonérée en totalité, et les non-résidents UE/EEE/Suisse voient les prélèvements sociaux ramenés à 7,5 % — mais un représentant fiscal devient obligatoire au-delà de 150 000 € de prix de vente.
LMNP : depuis 2025, les amortissements reviennent dans la note
La loi de finances 2025 a modifié l'article 150 VB du CGI : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul — ils minorent le prix d'acquisition, donc gonflent la plus-value imposable. La réintégration porte aussi sur les amortissements pratiqués avant 2025. Un bien largement amorti peut ainsi afficher une plus-value fiscale très supérieure à la plus-value économique : l'année de revente se planifie désormais avec cette variable.
Questions fréquentes
22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux — deux horloges distinctes. Entre les deux, vous restez redevable des 17,2 % sociaux sur une base qui fond de 9 % par an à partir de la 23e année. La méthode retient donc deux jalons de revente : 22 ans si l'IR domine, 30 ans pour une exonération totale.