Calculateur de location courte durée
Saisonnalité, plafonds de nuits, zones Le Meur : la courte durée se juge sur douze mois et sur la règle, pas sur un week-end d’août. Gratuit, sans carte.
- Brut, net, cash-flow calculés en direct
- Plafonds et zones loi Le Meur expliqués
- Formules et hypothèses visibles
Ce calculateur donne les trois premières couches de rendement en location classique. Pour la courte durée complète — saisonnalité mois par mois, plafonds de nuits, zone Le Meur de votre ville — l’analyseur vérifie la règle avant le rendement : 3 analyses gratuites par mois, et le simulateur courte durée détaillé est inclus dans Ruby Pro.
copro + taxe foncière + assurance
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Les résultats s’affichent avec un compte gratuit.
Calculateurs et vérificateurs illimités, 3 analyses par mois — compte gratuit, sans carte bancaire.
Estimations données à titre indicatif — validez avec un professionnel avant toute transaction.
La location courte durée est-elle encore rentable en 2026 ?
Trois zones, trois régimes — vérifiez avant de calculer
Depuis la loi n° 2024-1039, dite loi Le Meur, chaque commune relève d’un régime : zone verte (simple déclaration en mairie), zone orange (autorisation de changement d’usage, quotas), zone rouge (compensation — recréer autant de m² de logement que vous en retirez). À Paris, cette compensation se négocie en titres de commercialité autour de 300 à 500 €/m², soit 15 000 à 25 000 € pour un studio ; louer sans autorisation expose à une amende jusqu’à 100 000 € (art. L651-2 CCH). En zone rouge, comptez le bien en location classique : le rendement courte durée n’y existe que sur le papier.
Résidence principale : 90 ou 120 nuits, pas une de plus
Une résidence principale se loue en meublé de tourisme sans autorisation, dans la limite de 90 nuits par an en zone tendue et 120 nuits ailleurs. Depuis le 20 mai 2026, le numéro d’enregistrement national délivré par le téléservice est obligatoire : défaut d’enregistrement ou dépassement du plafond, 10 000 € d’amende à chaque fois — et les plateformes transmettent leurs décomptes de nuits. Un faux numéro coûte 20 000 €, une annonce non conforme 12 500 € pour la plateforme. Un plan de financement bâti sur 200 nuits en résidence principale n’est pas optimiste : il est illégal.
Le compte d’exploitation réel : où passent 60 % des recettes
Avec les hypothèses par défaut de notre simulateur — commission plateforme 15 %, conciergerie 20 %, ménage 50 € par séjour, 200 € de charges fixes mensuelles — une année type à 259 nuits (50 % d’occupation en janvier, 95 % en juillet-août) génère environ 27 000 € de recettes brutes et en reverse près de 16 000 € en frais d’exploitation. Reste environ 11 000 € avant impôt et avant crédit : c’est ce chiffre qu’il faut comparer au loyer d’une location classique, pas les recettes affichées. Et 259 nuits supposent un changement d’usage — très au-delà des plafonds 90/120 d’une résidence principale.
Micro-BIC raboté : 30 % d’abattement, 15 000 € de plafond
Pour un meublé de tourisme non classé, la loi Le Meur ramène le micro-BIC à 30 % d’abattement avec un plafond de 15 000 € de recettes annuelles — contre 50 % et 77 700 € auparavant. Une activité courte durée à temps plein dépasse ce plafond dès la première année : le régime réel devient obligatoire, comptabilité comprise. Au-delà de 23 000 € de recettes meublées dépassant vos autres revenus d’activité, le statut LMP se déclenche automatiquement, avec des cotisations sociales d’environ 35 à 40 % du résultat. La fiscalité se choisit avant l’achat, pas au moment de la déclaration.
Questions fréquentes
90 nuits par an en zone tendue, 120 hors zone tendue (loi Le Meur). Le téléservice national d’enregistrement, obligatoire depuis le 20 mai 2026, croise les décomptes des plateformes ; le dépassement coûte 10 000 € d’amende. La méthode place donc le plafond avant le rendement : un prévisionnel à 150 nuits en résidence principale n’est pas ambitieux, il est illégal.